NUMANTIA PROPERTIES S.L

NUMANTIA PROPERTIES S.L és una societat mercantil espanyola amb domicili social a Barcelona en el moment de la constitució i, d'ençà del juny de 2024, a Gavà (Baix Llobregat), segons consta al BORME. La fitxa registral la classifica dins del sector de software i SaaS. El capital social actual és de 250.000 euros.

No consta a les dades disponibles cap informació sobre l'activitat comercial concreta, els productes o els clients de la societat.

La societat es va constituir l'any 2018. Les dades registrals disponibles no inclouen la data exacta d'inscripció ni el detall dels socis fundadors.

El 29 de gener de 2019 consten al BORME dos nomenaments d'apoderats solidaris: José Felipe Aguilera Calvo i Javier Vidal Rius (d'acord amb el registre, tom 46428, foli 175-176, secció 8, full B 519679).

La fitxa registral adscriu l'empresa al sector de software i SaaS. Més enllà d'aquesta classificació, les dades disponibles no permeten afirmar quins productes o serveis oferia, ni a quin tipus de client s'adreçava. Aquesta informació no consta al corpus.

Les dades registrals mostren una trajectòria de capitalització en dues fases:

• El 31 de gener de 2023 es va inscriure una ampliació de capital de 100.000 euros, que va situar el capital en 200.000 euros.
• El 5 de juny de 2024 es va inscriure una segona ampliació de 50.000 euros, fins als 250.000 euros actuals.

Aquestes ampliacions consten al BORME i són l'únic indicador disponible sobre l'evolució financera de la societat. No consten dades de facturació, plantilla o resultats.

La societat no consta com a tancada. D'acord amb la fitxa registral consultada (OpenMercantil, a partir del BORME), l'estat registral de NUMANTIA PROPERTIES S.L és "activa".

El juny de 2024 es van produir canvis rellevants a l'òrgan d'administració: el 13 de juny de 2024 es va nomenar administrador únic José María Martínez Rubio i es va revocar Martín Puignou García, i es va traslladar el domicili social al carrer Roger de Flor número 36, pis 1, porta 2, de Gavà. Aquests canvis consten al BORME, però les dades disponibles no n'expliquen el motiu.

Atès que la societat continua activa segons el registre, no es pot parlar pròpiament d'un llegat d'una empresa desapareguda. Les dades disponibles no permeten identificar cap empremta sectorial, producte o actiu rellevant més enllà de la pròpia existència registral de la societat.

Les dades disponibles no identifiquen els socis fundadors de la societat. Les persones que consten al corpus són:

• José María Martínez Rubio, administrador únic des del 13 de juny de 2024 (BORME).
• Martín Puignou García, administrador únic revocat el 13 de juny de 2024 (BORME).
• José Felipe Aguilera Calvo i Javier Vidal Rius, apoderats solidaris nomenats el gener de 2019 (BORME).

No consta quina relació tenen aquestes persones amb la fundació de la societat ni quina és la seva situació actual més enllà dels càrrecs esmentats. Per completar aquesta informació es podria consultar el Registre Mercantil de Barcelona (full B 519679), les comptes anuals dipositades i, si escau, notes de premsa o perfils professionals públics.

• En una societat de software, les ampliacions de capital successives (100.000 euros el 2023 i 50.000 euros el 2024) són un senyal de necessitat de finançament extern o de reforç patrimonial; convé creuar-les amb les comptes dipositades per distingir entre creixement i cobertura de pèrdues.
• El canvi simultani d'administrador únic i de domicili social en una mateixa inscripció és un patró habitual en reestructuracions de govern corporatiu; per interpretar-lo caldria consultar les comptes i, si escau, el Registre.
• La classificació sectorial registral ("software i SaaS") no equival a activitat verificada: per a qualsevol anàlisi de negoci cal contrastar-la amb fonts primàries de l'empresa.
• La denominació "Properties" en una societat classificada com a software és un element a verificar; les dades disponibles no permeten confirmar l'objecte social real.

La dada registral més sòlida és el sector declarat: software i SaaS, seu a l'àrea de Barcelona, i un capital social de 250.000 € acumulat en tres trams (constitució 2018, ampliació de 100.000 € el gener de 2023 i ampliació de 50.000 € el juny de 2024) [BORME / BOE, 2024-06-21]. El nom "Properties" i el domicili a Gavà (Baix Llobregat, corredor amb fort pes residencial i logístic) apunten, com a hipòtesi de treball —no com a fet verificat—, a un SaaS vertical per a la gestió d'actius immobiliars: administració de finques, gestió de lloguers, manteniment, o eines per a promotors i family offices.

La proposta, marcada com a proposta nova i no com a fet de l'empresa: reconstruir l'essència com un SaaS de gestió operativa per a gestors d'actius immobiliars (petites administracions de finques, gestors de patrimoni, promotors petits), amb un nucli clar —incidències, contractes, cobraments i reporting al propietari— i integració amb les eines que ja fan servir (ERP comptable, banca, portals de lloguer).

No hi ha cap evidència pública, a les fonts disponibles, de quin era el producte real, quants clients tenia ni per què va cessar l'activitat. Qualsevol reconstrucció ha de partir d'aquesta incertesa i validar-la abans de comprometre capital.

El mercat de referència és el software de gestió immobiliària a Espanya i, especialment, a Catalunya. És un mercat real i gran però fragmentat: conviuen ERP tradicionals d'administració de finques, eines de lloguer, portals i fulls de càlcul. La tesi de mercat que es pot defensar avui:

• L'administració de finques i la gestió de patrimoni en lloguer és un negoci de marge prim i molta càrrega operativa repetitiva: candidat natural a automatització.
• El corredor Barcelona–Baix Llobregat té densitat suficient de gestors i patrimonis per a un llançament local amb venda directa.
• La pressió normativa sobre lloguer i habitatge genera demanda de traçabilitat i reporting.

Aquestes afirmacions de mercat són hipòtesis a validar amb dades de clients potencials; no provenen de les fonts registrals i no s'han de presentar com a verificades.

Proposta de model (a validar):

• SaaS per subscripció per compte d'usuari o per nombre d'actius gestionats. Rang estimat de preus: 49–149 €/mes per compte petit i 300–800 €/mes per gestor amb cartera, estimació a validar amb entrevistes.
• Setup i migració de dades com a ingrés inicial (rang estimat 500–2.500 € per client, estimació).
• Mòduls addicionals (portals de llogater, signatura, cobrament per domiciliació) com a upsell.
• Canal: venda directa a Barcelona i àrea metropolitana; partenariat amb col·legis professionals i assessories.

El model encaixa amb el sector declarat (SaaS) i amb el capital ja aportat, que dona marge per finançar un MVP i els primers clients sense ronda immediata.

Fases, amb terminis estimats:

1. Validació (mesos 1–2): 20–30 entrevistes amb gestors de finques i patrimonis de Barcelona i Baix Llobregat. Objectiu: confirmar el problema i el preu disposat a pagar. Cost estimat: 3.000–6.000 € (temps propi + incentius).
2. MVP (mesos 2–5): nucli d'incidències, contractes, cobraments i reporting. Equip mínim: 1–2 desenvolupadors + 1 persona de producte/venda. Cost estimat: 40.000–70.000 €.
3. Pilots (mesos 5–8): 3–5 clients pilots amb descompte, mesurant retenció i temps estalviat. Cost estimat: 10.000–20.000 € (suport i ajustos).
4. Go-to-market (mesos 8–12): venda directa, primers 15–30 comptes de pagament. Cost estimat: 25.000–45.000 € (comercial + màrqueting).

Tot plegat és proposta, no un pla aprovat per la societat.

Rang de cost per als primers 12 mesos, tot estimació a validar:

• Producte i enginyeria (MVP + iteracions): 40.000–70.000 €.
• Validació i pilots: 13.000–26.000 €.
• Comercial i màrqueting inicial: 25.000–45.000 €.
• Legal, constitució operativa i compliment: 5.000–10.000 €.
• Contingència (15–20%): 12.000–30.000 €.

Total estimat: 95.000–180.000 € per al primer any. El capital social registrat de 250.000 € [BORME / BOE, 2024-06-21] donaria cobertura teòrica a aquest rang, però cal verificar la tresoreria real disponible: el capital social no equival a caixa.

• Risc de producte no validat: no hi ha evidència pública del producte anterior; reconstruir a cegues pot repetir errors. Mitigació: validació abans de codi.
• Risc de mercat fragmentat: competència d'ERP tradicionals i de fulls de càlcul gratuïts. Mitigació: nínxol clar i integració, no substitució total.
• Risc financer: el capital registrat no garanteix liquiditat; cal auditar caixa abans de comprometre despesa.
• Risc de govern: l'administrador únic és José María Martínez Rubio des del juny de 2024, amb revocació de l'anterior [BORME / BOE, 2024-06-21]; cal confirmar alineació d'accionistes i mandat per executar el pla.
• Risc regulatori: canvis normatius en lloguer i habitatge poden alterar requisits del producte.

Lliçons que es desprenen de l'expedient original, no un currículum:

• El capital no és el producte. Tres ampliacions fins a 250.000 € no garanteixen tracció; la reconstrucció ha de començar per clients, no per caixa.
• Els càrrecs canvien; el problema de mercat, no. Els nomenaments i revocacions del 2024 mostren rotació en la governança; cal un lideratge estable amb mandat clar abans de llançar.
• El sector declarat és l'única brúixola fiable. SaaS + immobiliari és la pista sòlida; tota la resta s'ha de validar amb el mercat.
• Reconstruir vol dir validar primer. Qui ho faci ha de tenir disciplina d'experimentació i capacitat de vendre a mà abans d'escalar.

Els inversors immobiliaris petits i mitjans —perfils com el que reflecteix NUMANTIA PROPERTIES S.L, una societat constituïda el 2018 a Barcelona amb capital social de 250.000 EUR i activa segons el registre [BORME / BOE (via OpenMercantil), 2024-06-21]— gestionen la seva cartera amb fulls de càlcul, correu electrònic i gestories externes. Això genera tres problemes concrets: (1) pèrdua de traçabilitat dels contractes i dels imports cobrats, (2) càlcul manual de la rendibilitat per actiu i (3) descoordinació amb la gestoria per a obligacions fiscals i registrals.

El producte no pretén ser un ERP immobiliari complet ni competir amb eines de gestió d'edificis grans. L'objectiu és cobrir el cicle operatiu d'una cartera de 5 a 200 actius amb una eina única, auditable i exportable.

Arquitectura monolítica modular desplegada en un sol servei d'aplicació, amb una base de dades relacional com a font de veritat i un worker de cues per a tasques asíncrones. El motiu de no començar amb microserveis és la mida de l'equip i el domini: el valor del producte és la consistència transaccional entre contractes, factures i cobraments, i un monolític modular permet començar ràpid sense pagar el cost operatiu d'un sistema distribuït.

``` [Client web (SPA)] --HTTPS--> [API Gateway / reverse proxy] | [App: monolític modular] |-- mòdul actius |-- mòdul contractes |-- mòdul facturació |-- mòdul cobraments |-- mòdul reporting | +-----------------+-----------------+ | | [PostgreSQL] [Redis + worker] (multi-tenant, RLS) (cues: recordatoris, sync bancària, exports) ```

Decisions i motius:

• PostgreSQL amb Row-Level Security per al multi-tenant: aïllament per `tenant_id` a nivell de base de dades, no només a l'aplicació. Motiu: una errada de filtre a l'aplicació no pot filtrar dades entre clients.
• Monolític modular amb límits de mòdul explícits: cada mòdul exposa una interfície interna; el reporting no llegeix taules d'altres mòduls directament. Motiu: permetre extreure mòduls a serveis si cal, sense reescriure el domini.
• Worker de cues per a tot el que és asíncron: recordatoris de cobrament, sincronització bancària i generació d'exports. Motiu: les operacions externes (bancs, correu) no han de bloquejar la petició de l'usuari ni fer caure l'API.

Entitats principals (totes amb `tenant_id` i RLS activat):

• `tenant`: el client (family office o inversor). Camps: `id`, `nom`, `nif`, `pla`, `creat_el`.
• `usuari`: pertany a un o més tenants amb rol (`admin`, `gestor`, `lector`).
• `actiu`: immoble. Camps: `id`, `tenant_id`, `tipus` (habitatge/local/solar), `adreca`, `referencia_cadastral`, `data_adquisicio`, `cost_adquisicio`, `valor_actual`.
• `contracte`: lligat a un `actiu`. Camps: `id`, `actiu_id`, `llogater_nom`, `llogater_nif`, `data_inici`, `data_fi`, `renda_mensual`, `indexacio` (tipus i percentatge), `diposit`.
• `factura`: generada per contracte i període. Camps: `id`, `contracte_id`, `període`, `import`, `data_emissio`, `data_venciment`, `estat` (emesa/pagada/impagada).
• `cobrament`: moviment bancari conciliat amb una `factura`. Camps: `id`, `factura_id`, `data`, `import`, `origen` (manual/sync).
• `despesa`: cost imputat a un `actiu`. Camps: `id`, `actiu_id`, `categoria`, `import`, `data`, `document_ref`.
• `esdeveniment_auditoria`: registre immutable d'accions sobre entitats crítiques (contractes, factures, cobraments).

Restriccions clau:

• Un `contracte` no pot solapar-se en dates amb un altre contracte actiu del mateix `actiu` (constraint d'exclusió amb rang de dates a Postgres).
• Una `factura` no pot existir dues vegades per al mateix `contracte_id` i `període`.
• Els imports es desen en cèntims (enter) per evitar errors d'arrodoniment en coma flotant.

API REST versionada (`/v1`) amb autenticació per token i autorització per rol i tenant. Recursos principals:

• `GET/POST /v1/actius`, `GET/PATCH /v1/actius/{id}`
• `GET/POST /v1/contractes`, `POST /v1/contractes/{id}/finalitzar`
• `POST /v1/factures/generar` (genera factures del període per als contractes actius)
• `POST /v1/cobraments`, `POST /v1/cobraments/conciliar`
• `GET /v1/reporting/rendibilitat?actiu_id=&des_de=&fins_a=`
• `GET /v1/exports/comptabilitat?període=` (CSV per a la gestoria)

Integracions:

• Sincronització bancària via agregador (PSD2) per importar moviments i proposar conciliacions. Motiu: la conciliació manual és el punt de fricció principal del client.
• Correu transaccional per a recordatoris de venciment i avisos d'impagament, disparat pel worker de cues.
• Export comptable en CSV amb el format que consumeix la gestoria; no es pretén integració directa amb programari comptable en la primera versió.

Ordre de construcció, justificat pel valor operatiu:

1. Tenants, usuaris i RLS: sense aïllament correcte no es pot obrir el producte a cap client.
2. Registre d'actius i contractes amb la constraint de no-solapament: és el nucli del domini.
3. Generació de factures i registre de cobraments (manual): tanca el cicle operatiu bàsic.
4. Reporting de rendibilitat per actiu: el motiu pel qual el client paga.
5. Recordatoris i exports: automatitzen el que ja funciona manualment.
6. Sincronització bancària: s'afegeix quan el cicle manual ja és estable i hi ha volum de dades per conciliar.

La sincronització bancària va última deliberadament: és la integració més fràgil i no ha de bloquejar la validació del nucli.

• Mida inicial: 1 desplegament d'aplicació, 1 Postgres gestionat, 1 Redis. Objectiu de càrrega: 50 tenants i 10.000 actius en el primer any; el disseny suporta aquest ordre de magnitud sense particionat.
• Risc: RLS mal configurat. Mitigació: tests automatitzats que verifiquen que cap consulta retorna files d'un altre tenant, executats a la CI.
• Risc: solapament de contractes per condicions de cursa. Mitigació: constraint a nivell de base de dades, no només validació a l'aplicació.
• Risc: agregador bancari inestable o canvi de proveïdor. Mitigació: la conciliació manual és sempre possible; la sync és una capa opcional sobre el mateix model de `cobrament`.
• Risc: càlcul de rendibilitat ambigu (quin cost s'imputa, com es tracta la indexació). Mitigació: definir la fórmula al reporting de forma explícita i documentada, amb tests de casos coneguts.

• Tests d'aïllament multi-tenant a la CI: cada endpoint es prova amb dos tenants i es verifica que no hi ha fuita de dades.
• Tests de domini per a les invariants: no-solapament de contractes, unicitat de factura per període, quadre de cobraments.
• Tests de càlcul de rendibilitat amb carteres de referència i resultats esperats calculats a mà.
• Pilot amb un client real (perfil d'inversor petit) durant un cicle de facturació complet, comparant l'output del sistema amb el seu full de càlcul actual.
• Criteri d'acceptació del primer lliurament: un usuari pot registrar la seva cartera, generar les factures del mes, registrar cobraments i obtenir un informe de rendibilitat per actiu sense intervenció manual externa.